BIG in Spandau

BID (BusinessImprovementDestrict) = ISG (Immobilien-und StandortGemeinschaft)

Dass sich die Gewerbelandschaft und einhergehend auch das allgemeine Wohnumfeld seit Jahren radikal verändert, merken nicht nur die Gewerbetreibenden Schlüsselerlebnisse für Webselbst, sondern alle Stadtbewohner. Klassische Geschäftsstraßen sind im strukturellen Umbruch, kleinere Läden haben mit der Konkurrenz von immer mehr Shopping Malls, großen Ketten oder dem Internethandel zu kämpfen. Althergebrachte Standards reichen nicht mehr aus, die Ansprüche an die Aufenthaltsqualität in den urbanen (Sub-)Zentren zu erfüllen. Der moderne „Kunde“, aber auch der schlichte Bürger, erwarten mehr als die Ansammlung einiger wild zusammengewürfelter Geschäfte und eine Parkbank alle 100m.

Das Gesamtkonzept eines Quartiers muss stimmig sein, es muss sauber und freundlich sein, sonst bleiben die Menschen weg. Auch deshalb wurde das Bund-Länder-Programm „Aktive Zentren“ aufgelegt, um – z.B. mit Woolworth Wandder Einrichtung von Geschäftsstraßenmanagements – die Gewerbetreibenden zu unterstützen und den Niedergang der Kieze zu verhindern.

Das Problem: Die „von oben“ verordneten Maßnahmen erscheinen nicht immer wirklich sinnvoll, womit die Akzeptanz unter den Betroffenen nur zurückhaltend ist. Angesichts mauer Kassen wird häufig eher mit der Gießkanne agiert, als konzeptionell an den Wurzeln anzupacken. Darüber hinaus droht in aller Regel auch die sogenannte Sanierungsausgleichsabgabe: Der Bezirk darf einen Teil der investierten Kosten auf die Grundeigentümer umlegen, soweit der Wert für den Grund und Boden aufgrund der Sanierungsmaßnahmen gestiegen ist. Wie kompliziert und damit intransparent das ist, mag jeder gern zum Thema „Zielbaummethode“ recherchieren.

Natürlich bemühen sich auch die zahlreichen Interessenverbände mit eigenen Initiativen, das Quartier zu verbessern. Im Raum Altstadt Spandau ist dies in vorderster Front der Wirtschaftshof Spandau, in dem die Gewerbetreibenden organisiert sind. Doch genau dort werden die Schwierigkeiten offenkundig erkennbar: Zahlreiche gute Ideen können nicht in dem notwendigen Umfang umgesetzt werden, weil häufig der finanzielle Rahmen naturgemäß eingeschränkt ist. Das liegt auch daran, dass viele Anrainer sich nicht wirklich angesprochen fühlen – insbesondere, wenn es zur Kasse geht.

Die Lösung? Berlin hat ein Gesetz verabschiedet, das erlaubt, alle maßgeblich Beteiligten im Quartier ins Boot zu holen: Nach Hamburger Vorbild, wo es seit Jahren ein entsprechendes Gesetz für die Umsetzung sog. BIDs („Business Improvement District“) gibt, haben wir nun das „Berliner Gesetz zur Einführung von Immobilien- und Standortgemeinschaften“.

Wozu soll das gut sein?
Ziel ist es, Gewerbetreibende und Eigentümer in klassischen Geschäftsstraßen zu unterstützen, damit sie wettbewerbsfähig bleiben oder werden. Dabei kann als Vorbild das Modell der Shopping-Malls dienen, die den dort angesiedelten Geschäften ein zentrales, professionelles Management und Standortmarketing bieten. Damit haben sie einen entscheidenden Vorteil gegenüber den Geschäftsstraßen mit vielen kleinen Läden und Einzeleigentümern. Wenn diese ihren Standort aufwerten wollen, indem sie beispielsweise den öffentlichen Raum verbessern (durch neue Straßenbeleuchtung, Bepflanzung, Gehwegerneuerung, Fahrradständer) oder gemeinsame Marketing-Park HHAktionen (z.B. kostenloses WLAN, Informationsstelen u.A.) initiieren möchten, waren sie bisher meist auf die Förderprogramme der öffentlichen Hand oder die Initiativen der Interessengemeinschaften angewiesen – mit den oben genannten Problemen. Mit dem neuen Gesetz sollen nun gemeinsame, selbst initiierte und finanzierte Projekte engagierter Eigentümer und Gewerbetreibender unterstützt werden. Im Grunde geht es darum, dass private Akteure organisiert und eigenverantwortlich Aufgaben übernehmen, die die öffentliche Hand nicht leisten kann und die damit verbundenen Kosten in einem gesetzlichen Rahmen auf viele Schultern verteilt werden können.

Wie funktioniert das BID?
Will in einem festgelegten Gebiet – einer Geschäftsstraße beispielsweise – eine Gruppe von Eigentümern und Gewerbetreibenden konkrete kleinere oder größere Maßnahmen im öffentlichen Raum realisieren – beispielsweise eine gemeinsame Weihnachtsbeleuchtung –, tun diese sich ganz informell zusammen und erarbeiten Art, Umfang und Kosten des Projektes. Hält die Gruppe das Ganze für umsetzbar, so wird sie das formelle Verfahren einleiten. In der Regel wird nun ein sog. Aufgabenträger gesucht und beauftragt, das Projekt antragsreif zu gestalten. Der Aufgabenträger ist der gesetzliche Träger der BID-Maßnahme, da nur er eine Rechtspersönlichkeit darstellt und somit die notwendigen Maßnahmen treffen kann. Für den Antrag ist beispielsweise erforderlich, dass wenigstens 15% der im Aktionsraum ansässigen Grundstückseigentümer das Projekt befürworten (es sind ausschließlich die Eigentümer stimmberechtigt, sie müssen auch mindestens 15% der Grundstücksflächen innehaben). Diese werden sich regelmäßig bereits in der anfänglichen Planungsphase gefunden haben, so dass nunmehr ein Antrag durch den Aufgabenträger an das Bezirksamt gestellt werden kann. Das BA prüft jetzt die rechtliche Zulässigkeit und Genehmigungsfähigkeit, also ob der Antrag gegen geltendes Recht verstößt  (weil Baumaßnahmen im geplanten Umfange gar nicht zulässig sind) oder das Vorhaben Maßnahmen umfasst, zu der die Öffentliche Hand originär selbst verantwortlich ist. Auch muss das Vorhaben mit einen Finanzierungsplan hinterlegt sein, der die Finanzierung über den Zeitraum der Maßnahme – mindestens 3, maximal 5 Jahre – sicherstellt.

Ist das Vorhaben grundsätzlich zulässig, erfolgt die öffentliche Auslegung für einen Monat. Gefragt ist dabei das Votum aller Anrainer. Der Hintergrund: Alle Eigentümer im Gebiet werden im Ergebnis die Maßnahme mitfinanzieren, da sie ja dem gesamten Gebiet zugute kommen soll. Sprechen sich mehr als ein Drittel der Eigentümer im Gebiet dagegen aus, hat sich das Vorhaben erledigt – die Erfahrung zeigt aber, dass dies jedoch nur selten der Fall ist. Das Vorhaben kann nunmehr realisiert werden und der Aufgabenträger wird die entsprechenden Schritte einleiten. Damit ist die Arbeit der ursprünglichen BID-Gruppe erledigt.

Im weiteren Schritt werden sodann alle Eigentümer zur Kostenbeteiligung herangezogen, damit ist in Berlin das Finanzamt Spandau beauftragt. Dieses erläßt Kostenbescheide, die in der Höhe nach dem steuerlichen Einheitswert berechnet werden – kleinere Eigentümer zahlen weniger, größere entsprechend mehr.

Michael Henkel ist Vorsitzender von Haus & Grund Spandau e.V., Vorstandsmitglied der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund Berlin e.V. und seit Anfang 2014 auch Sprecher einer Gruppe von Eigentümern in der Spandauer Altstadt, die sich als BID-Initiative Altstadt Spandau schon lange mit dem Thema intensiv auseinandergesetzt hat. Er  hat das Hamburger BID-Modell intensiv beobachtet: „Das asymetrische Abstimmungsmodell 15% zu 33% mag auf den ersten Blick ungleichgewichtig erscheinen. Aber in der Praxis sieht es meist anders aus. In Hamburg geht kein BID mit nur 15% Zustimmung in die Planung – ein positiBID HH Segwayves Votum von über 50% ist nicht die Ausnahme, da im Prozeß natürlich auch Änderungen eingearbeitet werden, die auf breite Zustimmung treffen. Der Vorteil ist, dass auf dieser gesetzlichen Grundlage auch solche Maßnahmen im öffentlichen Raum strukturiert geplant und durchgeführt werden können, die durch öffentliche Fördertöpfe nicht realisierbar wären.“ Bei dem Besuch einiger BID-Projekte in Hamburg war Konsens unter den Akteuren, dass ohne eine breite Zustimmung kaum eine Chance zur Umsetzung eines BID bestände.

Die Projekte und deren Durchführung werden durch das Bezirksamt kontrolliert, dem durch den Aufgabenträger ein jährlicher Rechenschaftsbericht vorzulegen ist. Daneben wird ein sog. Koordinungsausschuss gebildet, in dem u.a. Vertreter des Bezirksamts, der IHK und anderen Institutionen vertreten sind und der den Aufgabenträger berät. Somit ist die ordnungsgemäße Durchführung gesichert. Ein BID ist über eine Zeitraum von mindestens drei und maximal fünf Jahren angelegt und kann fast beliebige Größen annehmen. Entscheidend ist, dass die geplante Maßnahme unter den betroffenen Eigentümern auch konsensfähig ist. „Auf den ersten Blick mag der Eindruck entstehen, dass sich hier die öffentliche Hand aus der Verantwortung stehlen könnte.“ sagt Michael Henkel. „Genau dies ist aber nicht der Fall, im Gegenteil zeigen die Erfahrungen in Hamburg, dass durch das private Engagement die politisch Verantwortlichen in die Pflicht genommen werden und erstaunliche Synergien möglich sind.“ Somit sollen eben keine Maßnahmen durchgeführt werden, die in kommunaler Verantwortung liegen, sondern solche, die diese entweder ergänzen (z.B. ein ergänzender Winterdienst auf den großen Plätzen und Straßen) oder gänzlich davon unabhängig sind, wie ein „Altstadt-Hausmeister“ oder ein Anti-Graffiti-Programm.

Insgesamt besteht hier eine Chance, als Bürger eigenverantwortlich etwas unmittelbar für das eigene Quartier tun zu können, weitgehend ohne staatliche Gängelung und mit einer sonst kaum erreichbaren Transparenz.

„Ich gehe davon aus, dass die Diskussion über sinnvolle und praktikable Maßnahmen in den Quartieren zu neuem Verantwortungsbewusstein unter den Eigentümer führen wird. Bislang drohte hier eher das Modell „Sanierung“ als abschreckendes Beispiel der Quartiersförderung. Im BID jedoch bezahlen die Immobilieneigentümer nicht nur die Musik, sondern suchen sie auch selbst aus!“ meint Michael Henkel.

Dass das nicht nur eine Luftnummer bleibt, zeigt die weitere Arbeit der BID-Initiative. Als Projekt wurde nach vielen Erörterungen das Thema „Altstadt-Hausmeister“ herausgegriffen, da dies die dringendsten Probleme der Altstadt – Sauberkeit, Sicherheit – am umfassensten anzupacken in der Lage ist. Das dabei auf eine gewisse Vorbefassung bezug genommen werden konnte, war natürlich hilfreich – hatte doch bereits der Wirtschaftshof Spandau das Thema vor einigen Jahren auf dem Plan.  Damals jedoch scheiterte das Projekt an genau den vorgenannten Schwierigkeiten der umfassenden Beteiligung der Betroffenen.

Die weitere Arbeit bestand nunmehr in der Konkretisierung des Projektes und der Antragserarbeitung. Ein Leistungsverzeichnes wurde unter maßgeblicher Hilfe eines Spandauer Facility-Unternehmens ausgearbeitet, präzisiert und dem  Bezirksamt vorgelegt zwecks Stellungnahme  – schließlich muss ja erklärt werden, wo Schnittmengen, aber auch Konkurrenzen zu Belangen Öffentlicher Träger liegen (wer darf beispielsweise den losen Pflasterstein festmachen?).

Die Zusammenarbeit klappte mit dem Bezirksstadtrat Carsten Röding hervorragend, die Abstimmung mit den Fachämtern erfolgte und nun konnte das Projekt auf die Zielgerade gehen. Dabei war die Suche nach dem erforderlichen „Aufgabenträger“ eine unerwartete Herausforderung: Da Berlin insofern Neuland ist, gab es keine entsprechende Vorgaben.  Mit „Partner für Spandau“ konnte jedoch ein kompetenter und in Spandau tief verwurzelter Akteur gefunden werden, der überdies bestens vernetzt ist. Somit war die Ansprache weiterer Eigentümer in der Altstadt die Aufgabe der nächsten Wochen. Auch hier war uns der Wirtschaftshof Spandau ein potenter und interessierter Partner, dessen Unterstützung natürlich unverzichtbar ist.

Ganz nebenbei hat die BID-Initiative an der Erarbeitung der nunmehr vorliegenden Ausführungsvorschrift zum BID-Gesetz mit dem Senat zusammen gearbeitet: Seite der Senatsverwaltung Stadtentwicklung

Da Spandau aus dem Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ für die kommenden Jahre nicht unerhebliche Mittel erwartet, wird die Mitarbeit der Immobilieneigentümer in der Altstadt natürlich noch wichtiger. Die Umsetzung von Maßnahmen des Bezirks im Rahmen des Förderprogramms kann durch begleitende Maßnahmen der Eigentümer zu sinnvollen Synergien führen, indem sie Ideen vorgibt und richtungsweisend agiert. Die BID-Gruppe in Spandau gilt dabei auch auf Senatsebene als vielversprechende Initiative.

Unsere Arbeit reiht sich nahtlos in das Förderprogramm Städtbauliche Denkmalpflege ein und wird sich auch künftig engagieren!